تلتزم مسألة البناء في تركيا بضوابط مُعينة يتم اعتمادها حين البدء ببناء مشروع أو منزل على أرض ما، إذ ليس كل أرض تصلح للأعمال الإنشائية لذلك يجب أن تكون الأرض التي سيُقام عليها البناء داخلة في التنظيم الإعماري أو ما يُسمى بـ “خُطة الإعمار” حتى يُمكن البناء عليها.
1- تراخيص البناء في تركيا:
إذا أردت تشييد بناء على أرض ما فيجب إعداد المخطط المعماري للبناء بالدرجة الأولى، ثم القيام بمراجعة الوحدات الإعمارية في البلدية التي تتبع لها الأرض، وذلك للحصول على رخص الإنشاء، أما الوثائق اللازمة للحصول على تراخيص البناء في تركيا فهي كما يلي:
- طلب التقديم على الرخصة.
- الطابو (سند الملكية).
- الحالة الإعمارية (ويتم استخراجها من البلدية التي يقع البناء في حدودها الإدارية).
- وثيقة الوضعية والتي تبين حدود القطاعات، ويتم الحصول عليها من مديريات المسح العقاري.
- المخطط المعماري ويجب تصديقه من غرفة المعماريين.
- وثيقة سجل غرفة المعماريين.
- مخطط الخرسانة المسلحة ويتم تصديقه من غرفة المعماريين.
- وثيقة سجل غرفة مهندسي الكهرباء.
- وثيقة سجل غرفة المهندسين الإنشائيين.
- مخطط تمديدات الكهرباء.
- مخطط للتمديدات الصحية ويتم تصديقه من الغرفة.
- وثيقة سجل غرفة مهندسي الميكانيك.
- تقرير دراسة التربة.
- صك مصرفي يبين إيداع 20% من أجرة شركة الرقابة على البناء في حسابها.
- المسؤول عن تنفيذ المخطط وأوراقه.
- وثائق تتعلق بمقاول البناء، حيث يجب التعهد بالبناء من قبل متعهد يحمل تصريحاً يسمح له بالبناء.
- الوثائق الخاصة بشركة الرقابة على البناء، وعقد الرقابة على البناء.
- نموذج معلومات يتعلق بالبناء.
- عقد مشرف الإنشاء.
2- شروط الحصول على رخصة البناء في تركيا:
تتباين قليلا شروط تراخيص البناء في تركيا من منطقة إلى أخرى، ولكن بصورة عامة يمكن تحديدها بالشروط التالية:
- أن تكون الأرض داخلة ضمن حدود التنظيم والتوسع العمراني
- أن يكون لدى المستثمر وثيقة الطابو للأرض
- ينبغي أن يتوافق مخطط المشروع العمراني مع لائحة التنظيمات البلدية وقوانين البناء.
- يجب أن يكون المقاول حاملاً لترخيص مزاولة مهنة الإنشاءات والبناء في تركيا.
الوثائق المطلوبة لرخصة البناء في تركيا:
- تشمل الوثائق والمستندات المطلوبة لاستخراج رخصة بناء في تركيا ما يلي:
- طلب الحصول على الرخصة
- سند ملكية الأرض
- صورة عن المخطط المعماري للمشروع
- نسخة من ترخيص المقاول.
3- شروط البناء في تركيا:
- ألاّ يوجد أية مشاكل جمالية وصحية في الوحدة التنظيمية.
- ألاّ تزيد حصة البناء عن خمسة بالمئة من سطح القطاع التنظيمي الموجودة فيه.
- ألاّ يتجاوز ارتفاع البناء أكثر من 6.5 متر عن مستوى أرضيته.
- ألاّ تتجاوز مجموعة المساحة الإنشائية عن 250 متر مربع على طابقين كأقصى حد.
- أن يكون البعد الأدنى عن الطرق 5 أمتار أو عن الحدود التنظيمية للقطاعات.
وعندما تكون المنازل الصيفية مخصصة للعائلات أو المنشآت السياحية أو الترفيهية فيعطى الأذن لتلك المناطق غير المنظمة ولكن عندما تحقق الشروط الواردة للبناء في تركيا.
4-كم عمر البناء الذي يسمح به في تركيا؟
إن العوامل التي تؤثر على عمر البناء في تركيا متغيرة فمن المستحيل تحديد تاريخ معين لعمر البناء في تركيا، حيث أن خصائص المباني السكنية تؤثر على المدة التي يمكن أن يتحمل المبنى من خلالها، فعلى الرغم من ذلك فإن عامل التآكل هو العنصر الأكثر أهمية الذي يستهلك حياة المباني بسرعة، ومع ذلك يمكن أن يتراوح عمر البناء النموذجي في تركيا بين 60 و70 سنة.
5- محددات تكاليف البناء في تركيا 2024:
هناك عدة عوامل ومحددات تجتمع على وضع التكاليف النهائية للبناء في تركيا وتؤثر على قيمة العقار علواً أو هبوطاً وهذه المحددات هي:
كلفة مواد البناء:
يُقصد بمواد البناء الإسمنت والحديد ومواد الاكساء الداخلية والخارجية كالغرانيت والأخشاب والسيراميك والرخام والأبواب وغيرها، إن أسعار الحديد والإسمنت تتفاوت خلال السنوات الأخيرة وعليه فإن تكاليف مواد البناء هي عامل أساسي في تحديد سعر البناء في تركيا.
ثمن الأرض:
تختلف أسعار الأراضي الإعمارية في تركيا باختلاف موقعها بين ولاية وأخرى ومنطقة وناحية كما أن مساحة الأرض وقربها من الطرق السريعة على سبيل المثال يرفع أو يخفض من قيمتها وعادةً ما تكون أسعار الأراضي في الولايات الكبرى أعلى من غيرها مثل أراضي إسطنبول وأنطاليا وأنقرة وإزمير وغيرها.
الضرائب العقارية:
من بين التسهيلات التي تقدمها الحكومة التركية للأراضي الإعمارية دعم إعادة إعمار المباني القديمة لذلك فإن التكلفة النهائية تتأثر بموجب هذا الأمر، مثلاً العقارات المشيدة على أنقاض مباني قديمة مُعاد تنفيذ بنائها مرة أخرى تكون ضريبة القيمة المضافة عليها 1%، أما العقارات المشيدة على أرض جديدة لم يتم الإعمار عليها من قبل تكون ضريبتها أكبر وتصل أحياناً إلى 18%.
أجور شركة المقاولات:
تتمثل تكاليف شركة المقاولات بأجور اليد العاملة وتعتبر مقبولة وثابتة بعض الشيء بسبب تحديد الحد الأدنى للأجور وتختلف بشكل سنوي وليس شهري الأمر الذي يضبط من آلية تحديد تكاليف الشركة الإنشائية ويلاحظ أحياناً اختلاف التكاليف من شركة إلى أخرى وذلك يعود إلى حجم المجمع العقاري والآليات المستأجرة أو المستخدمة في البناء وعدد العمال ومدة التنفيذ.
المساحة:
لا يمكن أن تكون أسعار البناء في تركيا واحدة إذ أن مساحة العقار تلعب دوراً بارزاً في تحديد التكلفة فكلما زادت أمتار العقار وعدد الغرف ارتفع ثمنه والعكس صحيح، لأن زيادة أمتار البناء تعني زيادة المواد المستخدمة وارتفاع الضرائب وشغل حيّز أكبر من البناء والأرض وزيادة أجور اليد العاملة وغيرها.
تصميم وهندسة البناء:
كلما كان البناء ذو تصميم عصري انسيابي ذو هندسة معمارية لافتة كلما زادت تكاليف بناءه لأن القناطر أو الأشكال الاسطوانية أو الواجهات الرخامية أو الخشبية أو الزجاجية تحتاج مهندسين بارعين وتكاليف مواد بناء أكبر وأكثر ومدة بناء أطول لإنجازها.
6- كم يبلغ متوسط بناء المتر المربع الواحد في تركيا؟
بعد الاطلاع على العوامل والمحددات أعلاه يمكننا القول إن الإجابة عن هذا السؤال تأتي وفقاً لتلك العوامل وتُحتسب تكاليف البناء بحسب مقوماته الخاصة والظروف وعدد الطوابق والنفقات الكليّة وتكاليف التشغيل ثم تُقسم التكلفة على المتر المربع الإنشائي الواحد، وعليه فإن متوسط تكلفة المتر المربع الواحد للبناء في إسطنبول وفقاً لمؤشر زنغات العقاري التركي سجل 31 ألف و155 ليرة تركية تقريباً (حوالي 1153 دولار) حتى نهاية شهر أكتوبر/تشرين الأول من العام الجاري 2023.
تحرير: property of turkey
ستجد في هذا الكتاب المختصر الكثير من المعلومات عن كيفية شراء الشقة المناسبة لك في اسطنبول
